德国房价回落 购房负担减轻

在德国，全国范围内的住房短缺问题严重，购买房产的成本高昂。然而，新的数据显示，在一些地区的房价和租金收入比都在下降，普通收入者更容易买到一套理想的自有住房。

由汉堡世界经济研究所（HWWI）为邮政银行（Postbank）编制的《住房地图》显示，去年全国范围内利息和偿还本金占收入的比例平均下降了5.1%至19.4%。

根据经济学家的计算，在所研究的400个城市中，有331个的收入负担比例低于25%的门槛。也就是在理想情况下，只需将家庭净收入的四分之一用于还房贷。

另一方面，大约27%的德国家庭居住在69个独立的城市和县区内，这些地方的普通家庭仍需将超过四分之一的可支配收入用于购房。其中，北弗里斯兰县，包括锡尔特岛、阿姆鲁姆岛和菲厄尔岛的购房者负担最重，平均需要支付其家庭收入的59.8%。其次是巴伐利亚州首府慕尼黑（46.7%）和柏林（46.4%）。在汉堡和法兰克福，购房者需支付约40%的收入。

对于租房者来说，住房成本也微幅下降，净租金占平均收入的比例从14.4%下降到14.1%。除柏林（26.4%）和慕尼黑（25.8%）外，其它地区的收入负担均低于25%的门槛。然而，数据显示，在400个地区中，有37个地区买房比租房更划算。购房者所支付的净收入比例低于租房者。

在上述估算中，并没有考虑中介费或翻修费用，假设的住房面积为70平方米，2023年的房贷利率为3.5%，本金还款率为2.5%。2022年的数据，房贷利率设定为4.6%，本金还款率为2.1%。